上海商住两用房新政策

一、政策调整与交易限制重塑

已交付的商住两用房，其商业属性日益受到重视。为确保交易公平与规范，对于此类房屋的流通，我们采取了严格的管控措施。在交易过程中，我们将确保不将其与住宅政策（如户籍、入学等）相挂钩，对于存在的违法建筑，如插层、LOFT结构等，我们将要求整改并恢复其原始的商业面貌，同时在房产登记中明确标注相关限制条款。

对于未交付或在建的项目，我们也不容松懈。所有项目必须严格按照商业办公功能进行整改，通过联合验收后方可交付或销售。对于开发商可能存在的销售误导行为，我们坚决支持购房者依法维权。值得注意的是，上海已经停止审批公寓式办公项目，并在土地出让合同中明确禁止此类建设，以确保房地产市场的健康有序发展。

随着新政的实施，商住两用房的交易流动性可能会受到一定影响，业主们对此也有所担忧，担心资产价值可能贬值。部分业主通过集体诉求表达不满情绪，但政策方向已经明确，不会作出调整。

二、税费政策与贷款规定的新解读

在税费方面，我们针对商住两用房制定了具体的税费调整政策。契税、营业税、个人所得税以及土地增值税的征收标准已经明确。其中，契税根据房款金额的不同，税率在1.5%-3%之间波动；如果房屋面积超过144平米或非首套房，则适用更高的税率。贷款政策也对商住两用房有所限制，首付比例普遍要求较高，达到50%-60%，且一般情况下不能使用公积金贷款（特殊项目除外）。

三、配套管理与执法的加强

我们也在配套管理和执法方面进行了强化。对于商住两用房中的违法搭建、群租、损坏承重结构等行为，城管部门将进行重点整治。2021年，相关案件查处数量已经超过2000起，并纳入了常态化绩效考核。各区加强联合整治行动，明确要求开发商和业主承担整改及房屋安全责任。商住两用房的使用需严格遵循其商业性质，不得享受住宅的公用事业收费优惠。

四、未来政策走势展望

权威智库建议我们进一步优化限购限售政策，并考虑加大税费减免力度。当前上海的政策基调是“严格纠偏”，短期内放宽的可能性相对较低。我们将继续密切关注市场动态，确保房地产市场平稳健康发展。